杭州钱塘新区单日成交土地45亿 大学城北竞争激烈 又现自持

新房市场断供多时的下沙大学城北今日成交两宗宅地,合计体量35万方,被祥生囊获。

相较于两天前余杭宅地的“一轮游”底价成交,今日钱塘新区两宗地块的竞争再度坐实了杭州土地热度。

浙江本土房企祥生45亿元摘得两宗地块,其中11号地块成交楼面价10125元/㎡,溢价率29.7%,同时需自持4%,17号地块成交楼面价16763元/㎡,溢价率18.2%。

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杭州钱塘新区单日成交土地45亿 大学城北竞争激烈 又现自持

下沙大学城北成交地块一览表

土拍回“正轨” 祥生摘大学城北两宅地

新年以来,各地土地市场热度较高,但意外的是10日余杭区塘栖宅地仅一轮底价成交,与近期各地出现的土地热潮大相径庭。

今日祥生45亿元、自持4%重仓大学城北两宅地,又让这一局面回到了“正轨”。

最终,祥生45亿元摘得大学城北两地,其中11号地块成交楼面价10125元/㎡,溢价率29.7%,同时需自持4%,17号地块成交楼面价16763元/㎡,溢价率18.2%。

目前下沙大学城北板块新房市场随着金地·都会钱塘、龙湖·春江天越的售罄进入“零供应、零库存”时代。整个板块存量不足,此时35万方地块入市给板块补充了供应。

此外,截至目前房企“开张”不多,下沙大学城北两宗大体量宅地的出现为房企带来不小的想象空间。这或也是近期拿地热潮出现的原因。

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地块位置图(来源 浙报传媒地产研究院 决策通)

板块未来限精装均价26200元/㎡ 预期利润可期

板块目前处于“空窗期”,无在售新盘。售罄的都会钱塘彼时高层精装均价23014元/㎡、洋房精装均价27000元/㎡;现房毛坯均价23753元/㎡;春江天越高层精装均价24325元/㎡,小高层精装均价26257元/㎡,洋房精装均价29370元/㎡。

周边宋都·东郡之星、中国铁建保利·像素等二手房挂牌价格22000元/㎡-25000元/㎡。

根据浙报传媒地产研究院测算,祥生11号地块实际楼面价约15877元/㎡,按政府限价精装均价为26200元/㎡的未来房价计算,地块的预期利润率为8.5%左右。

根据浙报传媒地产研究院测算,祥生17号地块实际楼面价约16763元/㎡,按政府限价精装均价为26200元/㎡的未来房价计算,地块的预期利润率为4.2%左右。

测算逻辑:

①公租房建面从总体量中扣除,公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算;

②住宅建安成本分档计算(地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计,地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计,地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计);

③地块车位价格按照25万元/个,车位数量按照100㎡建面配比一个计算;

④地块精装成本按照1500元/㎡计算。

⑤毛坯保本房价中财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%。

⑥自持部分暂不计入;

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